Q：最近よく見かける「ハウスリースバック」とは？

ハウスリースバックは、自宅を活用した資金調達の方法として注目を集めています。老後の資金を調達したいが引っ越しはしたくない、お金が必要なので自宅を売却したいが他人に知られたくない、そんなニーズに応えるハウスリースバックですがメリットとデメリットは？

★ハウスリースバックのメリットとデメリット

ハウスリースバックは、住まいを売却して売却代金を得た後も、その家を借りて住み続ける方法です。住んでいる家を不動産会社に売却。買主となった不動産会社と賃貸契約を結び借り受けることで、それまで住んでいた家に変わらず住み続けることができるわけです。

住み慣れた家に住み続けられるほかにもハウスリースバックにはメリットがあります。不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金が毎年かかるほか、火災保険料、建物や設備の補修費用など、住まいを維持するための費用が発生しますが、ハウスリースバックを利用した場合、これらの費用は新たな所有者である不動産会社が負担するため不要に。住まいに関するリスク負担が少なくなるわけです。

デメリットとしては、住まいを売却する場合、一般的な売却と比較して売却価格が低めになる傾向があります。これは査定サイトなどで比較してみるといいでしょう。

また、売却後も住み続ける場合、当然ですが毎月一定額の家賃（リース料）が発生します。家賃は住まいの立地や築年数によって異なり、その地域の賃料相場や期待される利回りで決まります。相場より高めになることもあるので利用する前に慎重に検討することをオススメします。

加えて、買主の不動産会社と結ぶ賃貸借契約にも注意が必要です。「定期借家契約」を結んでしまうと、賃貸期間が満了したとき買主（貸主）が再契約を拒むと住まいを退去しなくてはならない場合もあります。長く住み続けたい場合は「普通賃貸借契約」を結び賃貸借契約が更新できるようにしておきましょう。

このほか途中で賃料を値上げされることもあるので注意が必要です。

メリットが多く感じられるハウスリースバックですが、住まいの売却代金が住宅ローンの残債を下回る場合、利用は困難になります。住宅ローン返済中の住まいを売却する場合、住宅ローンの残債を完済し、融資を受けていた金融機関に抵当権を外してもらう必要があるからです。住宅ローンが完済できなければ住まいの売却も不可能となり、ハウスリースバックも利用できません。

★リバースモーゲージとの違い

ハウスリースバックと同様、住まいを活用した資金の調達方法に「リバーズモーゲージ」があります。

住まいを担保にしてお金を借り入れる方法です。借り入れの期限が到来したり、お金の借り主が亡くなったとき、担保となっている住まいを売却して返済します。金融機関が提供している仕組みです。

リバースモーゲージは住まいを担保にお金を借りいれるので所有権は変わりません。ハウスリースバックは、住まいを売って住まいを借りる不動産取引で、リバースモーゲージは住まいを元手にお金を借りる金融取引という違いがあるわけです。

リバースモーゲージでは借入金と利息の返済が発生します。どちらも住宅ローンがまだたっぷり残っている状態では経済的な観点からも利用は難しいと言えるでしょう。

親しみやすい宣伝とは裏腹に、ハウスリースバックもリバースモーゲージも条件が厳しく、気軽に利用できる方法ではありません。

弊社では売却、購入、有効活用等の相談を無料で承っています。現状に疑問や不満を感じている売主様、お気軽にご相談ください。