2018年3月12日

 

不動産売買契約書の内容とは？

一般的にはなかなかなじみのない不動産売買。売買契約のルールや法的な仕組みについて、多くの方は「詳しくない」というのが正直なところではないでしょうか。ですので本日は、不動産売買で知っておきたい知識をご紹介します。いつ当事者になるかもしれない不動産の売却、または取得に関わる情報をしっかりおさえて下さい。

 

売買契約書に書かれる項目。これって何？

土地にしろ建物にしろ、不動産取り引きでは大きなお金が動きます。そのために個人間の取引であっても契約書を作成してその必要事項を確認し、間違いがないことを示してその証拠を後々まで残すプロセスを踏んでいます。

売買契約書の一般的な項目は以下の通りです。

・売買物件の表示

売買物件の基本情報を記載する項目になります。登記簿に記載された情報をもとに表示されます。

・売買に関する代金について

物件の支払い額、手付金や支払い期日を明確に表示する項目になります。手付金には「解約手付」「証約手付」「違約手付」などがあってどんな手付金を支払うことになっているのか、その金額を支払うことに意思の相違はないかを確認します。

・土地の実測結果

登記簿に記載された土地面積の情報は、必ずしも実際の面積とイコールではありません。そのため、売り主側が調査して土地の正確な面積を実測するケースもあります。実測の結果、登記簿情報と差異があった場合、その違いに応じて売買代金を調整します。

・所有権移転と引き渡しに関する事項

所有権の引き渡し時期を記します。引き渡しの時期については、双方の話し合いのうえで問題ない時期を選びます。代金の支払いは引き渡しと同時に行われるのが基本的です。

・手付解除

契約成立したあとも、何らかの事情で契約が解除となるケースも稀にあります。その場合、解除した側が負担する手付金のルールも明確しておく必要があります。一般的には手付金の金額や、解除が可能となる期間を定めますが、手付解除そのものを認めないという合意もあります。

・契約違反による解除

契約違反（債務不履行）によって、契約が解除される場合のルールです。売り主もしくは買い主のどちらかに明らかな契約違反が認められる場合、契約を解除する事が可能です。違反した側が支払う違約金の額などが記載されます。

・ローン特約

売買契約が成立したとしても、買い主側が住宅ローンの審査に通らなければ売買代金を支払えない恐れがあります。その場合は、買い主は無条件で売買契約を解除する事が可能です。これをローン特約と言い、特約を認める旨を記載します。

・その他の記載事項

その他の記載される事項として、天災などによる免責（危険負担）、反社会的勢力との関わりが判明した時の契約解除要件などの記載事項が盛り込まれます。